广州楼市小阳春“闪了腰”?5月一二手成交量均下滑

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  • 来源:生财有书

广州二手房放盘多看房客少

近日,广州白领李先生挂牌放售其位于番禺区洛溪板块的某大盘二手房,“我的户型不太好,有间暗房,单价2.8万元我都愿意成交。但最近二手市场的确比较淡,问了好多家中介都说成交很慢”。李先生告诉记者,他的朋友自去年三季度开始放盘,直到今年5月方成交,“因为她的户型好,所以成交单价去到3万多元”。

事实上,五月份一直被视为楼市旺季,但是根据广州中原研究发展部数据,2019年5月(1- 29日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4692宗,较4月(5194宗)下滑9 .7%。5月二手住宅网签均价为27023元/平方米,基本与4月持平。

比起成交下降更明显的是,广州中原相关人士告诉记者,5月新增购房客数量环比下降约26.5%,看房客大幅减少,且二手成交以往期旧客为主,购房客户的入市热情明显不及3月、4月。

与“僧多粥少”相反,目前看房客在减少,但是业主放盘却相对积极。据监测统计,进入5月份以来,广州每周录得的新增房源数量相对可观,均处于千套以上,月度新增房源数量更是环比大涨18.79%。在盘多客少的情况下,大部分板块业主开始愿意下调价格以促成成交,如白云金沙洲板块、海珠赤岗板块等。

中原地产项目部总经理黄韬告诉南都记者,5月以来广州二手市场出现整体下滑,主要是业主态度比较强势,而买家也不追价,导致成交比较差。六七八月“没办法”,是房地产的传统淡季,再加上很多不确定因素的影响,后续增长乏力。

二手高价盘更难成交了

二手楼市除了成交下降,还有一个明显的趋势是,价格较高的房源更难成交。

合富研究院高级分析师梁燕明表示,5月广州二手楼市交投活跃度略有下降,但低总价房源相对较多人求。据合富置业成交数据,总价在150万元以内的房源,在5月录得19%的成交占比,较4月16%的占比有所上升,而中高总价房源的交投活跃度较之前有所下降。

“现在放售低总价房源的业主,多为"卖一买一"筹集换房资金,因此,大部分低总价房源的放售价格与市场价持平,个别急售的房源,业主还会存在小幅让价的可能性。不过,目前买家入市的态度仍偏向谨慎,就算入市门槛不高的房源,买家在看中后仍需一段时间考虑才会出手。”梁燕明表示。

来自广州中原研究发展部的数据同样显示,今年2-4月500万以上的高价房源成交占比基本维持在22%左右,而到5月成交占比下跌至19 .7%,环比净减3.1%;200万-500万元区间的房源成交则有明显增加,5月成交占比环比大增4.7%。

不过值得注意的是,也有部分买家认为,现在市场平淡,正好适合砍价入手。现住越秀区东风广场的“金领”张小姐,近期准备在小区附近换别墅,看中了水荫路刚冒头的一个全新别墅,辗转托人寻找销售渠道,希望趁势下手。

对于目前二手市场的淡静,还有不少人将其归咎于一手市场的冲击。

比如天河区,5月二手网签宗数为493宗,环比下滑21.2%。除了天河公园板块成交保持活跃外,当月东圃板块成交活跃度出现明显下滑,成交占比下滑至6.9%,环比净减4.7%。

广州中原相关人士告诉记者,其中一个重要原因就是一手楼盘珠江花城的分流。目前东圃优质楼盘中海康城成交均价已达42531元/平方米,而珠江花城价格则相对“实惠”(48000元/平方米),且76平方米的两房小户型受首套置业的刚需购房客青睐。加上其自身配套及各种营销活动吸引,导致不少客户转移至一手市场。

一手成交同样淡静

事实上,在今年的三、四月份,广州楼市曾迎来一场“小阳春”,其中三月份一手住宅网签更是超过九千套,不少开发商和中介甚至开始号称“牛市”将至。不过网易房产监控阳光家缘数据显示,5月广州一手房仅网签7161套,环比下跌5.97%。

回顾过去五年的“红五月”可以看到,今年五月份7161套的成交套数,仅仅略高于2017年受“3·30新政”重创后的五月,排在倒数第二位。同样在进入6月份之后,广州一手楼市成交也并未有所好转。在刚刚过去的端午周(6月3日至6月9日)广州一手房网签1274套,环比跌36.27%。其中,端午三天假期仅网签504套,与去年同期(1091套)相比,今年网签量减了五成。

近日,南都记者在20年后再推新的广州碧桂园看到,该项目推出“压箱底”的84-125平方米的2+1房至三房,由于是电梯楼,对周边想换房的楼梯楼住户吸引力非常大,看房客不少。但是在越秀区的淘金半山豪庭,该盘已经开放销售中心一段时间,但只有零散的几位看房客,并不显旺。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉记者,5月作为营销旺季,全市楼盘共有38次开盘/加推,比4月份增加了12次,共推出5804套新货,环比增加68.5%。“可以看到,尽管天公不作美,5月开发商还是保持了较高的推盘热情,试图延续此前市场回暖的良好表现。从开盘去化来看,5月平均去化率为42%,环比下降了12个百分点。38次开盘/加推之中,有22次去化不足40%,低于预期。”

肖文晓认为,近期开盘去化走低,一方面是因为年前积累的购房需求基本已在三、四月份消耗得差不多了,另一方面也与近期不少楼盘想乘势提高售价有关。“在政策大环境未有根本变化的情况下,贸然大幅提价往往会让购房者望而却步”。

专家:房价仍处高位,刚需购买力跟不上

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析认为,这几年广州供地减少,由于土地资源稀缺,所以居住用地还是有上升的动力,造成近期土地市场比较火。目前的房价仍是处于历史高位,导致很多刚需购买力跟不上,所以从2018年至今,二手楼市的成交量是在减少的,价格也是在降。

“这几年增城、从化、南沙等原来价格比较低的区域,原来有大量刚需自住买家进入,但现在地铁通了,房价也升了,导致广州中低价位的楼盘减少了,所以一手房价表现出来是结构性上升”。赵卓文预计,接下来的广州二手楼市成交价格是稳中有降的,而一手楼盘以稳中微调为主。

肖文晓则认为,5月一二手交易量双双下滑,再次表明今年市场在从谷底复苏的过程中存在波动性,由于大的调控环境没有变化,社保3年改5年期满等利好消息对市场刺激的可持续性有待观察,市场依然是买方市场。

采写:南都记者 邱永芬 王艳玲 林广 伊晓霞

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