不务正业的红星美凯龙 重资产运营发债补缺

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  • 来源:生财有书

上交所的问询函中要求红星美凯龙披露说明其投资性房产占比过高原因,那么红星美凯龙的投资性房产究竟高到何种程度乃至其被点名?

据红星美凯龙财报披露,2015年-2018年投资性房产账面价值分别为628.32亿元(数据来源于2016年,2016年与2017年披露财报数据有出入,此处篇幅所限,不做展开)、669.48亿元、708.31亿元和785.33亿元,每年增幅占比同期营收比为43.62%、35.43%、54.09%,通过数据可以看出红星美凯龙显然对投资性房产的热情在逐年攀升,每年以数十亿的手笔投资房产,截至2018年报告期末,投资性房地产占总资产的比重达70.84%,为最主要的长期经营性资产。

数据显示,截至5月17日,A股上市公司中共有3家公司持有投资性房地产超过500亿元,分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。这一数据,更彰显了红星美凯龙对投资性房产的热爱,身为一家家居公司此举不禁让人有“不务正业”的嫌疑,其投资性房产居更是超过了房地产公司。值得注意的是,去年高喊“活下去”的万科,私下里却大量囤地,即便这样今年万科的投资性房产也不敌红星美凯龙。

(图片来源/摄图网)

6月1日,红星美凯龙对上交所关于投资性房产的询问做出回复,并列出了投资性房地产所处位置、土地性质、购置单价、物业面积以及报告期末的账面价值。红星美凯龙所持物业面积达688.82万平方米,购置成本为460.45亿元,土地性质包括商服用地、综合用地、工矿仓储用地三种性质。

此外,红星美凯龙在回复中表示,所持有房地产的目的是用于赚取租金用途,对于公司已投入使用的建成物业(59家),采用收益法进行评估; 对于公司尚在建设中已接近完工或已完工尚未交付(6家),建成后收益能够合理预测的,采用假设开发法进行评估,对于公司实际完成工程量较少的在建工程(3家),采用成本法进行评估。

根据红星美凯龙的回复,其房地产主要用于赚取租金,那么其线下实体店经营如何呢?中国资本观察(www.zgzbgc.cn)走访了红星美凯龙北京东四环商场、北五环商场等,发现大都经营并不乐观,人流量稀少。在新零售蚕食传统零售市场份额的大环境下,红星美凯龙线下实体店若无法改变经营现状,其“赚取租金”的目的,恐难达预期!毕竟商家不好过,租金也难收!

中国资本观察(www.zgzbgc.cn)就上述问题采访红星美凯龙,截至发稿,未收到任何回复。

重资产运营 发债补缺

作为一家投资性房产占比总资产70.84%的家居企业,可算得上是重资产运营了,而重资产运营的弊端通常有:

1、占用大量的资金,机会成本耗费大。

2、形成大量固定成本——折旧摊销费用,一旦转产或者资源使用不足导致大量损失的风险。

3、以较大的资金投入,获得较少的利润回报,利润率较低。后续投入大,不断发生更新、维护的相关费用。而且经营上的“瓶颈效应”,使得企业如果想继续获得更大的规模、效益,就必须再次增加大量的资金投入。

(图片来源/摄图网)

那么红星美凯龙的重资产运营模式,是否面临着资金问题?

截至2019年3月底,红星美凯龙的短期借款,以及一年内到期负债为99.58亿元,而其在手货币资金却降低至74.42亿元,勾稽后,其资金缺口为25.16亿元,无法覆盖短期债务。此外,据其2019年一季报显示,公司财务费用同比剧升54.86%。对此,红星美凯龙表示主要系有息负债规模上升,导致利息支出增加所致。

4月15日,标普发布评级公告,将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”,原因为其流动性弱化与再融资风险上升,这与红星美凯龙的债务上升有关。

此外,自今年以来,红星美凯龙不断地发布2016年-2019年债券,且债券票面利率均上调最高至6.5%。

6月4日,红星美凯龙刚发布了2019年公开发行公司债券募集说明书摘要(第一期)。据其募集书说明,红星美凯龙拟面向合格投资者公开发行不超过人民币40亿元的公司债券, 第一期债券发行规模不超过20亿元(包括20亿元),本期债券引入品种间回拨选择权,回拨比例不受限制。其中本期债券拟使用18亿元募集资金偿还有息负债,2亿元用于补充流动资金。计划偿还的有息负债包括15亿元公司债券和3亿元银行借款。

从数据以及红星美凯龙一些列动作来看,红星美凯龙在资金方面或并未如其财报那般喜人。

随着近年房地产市场调控政策不断出台,红星美凯龙如何处置手中投资性房产,可能将会成为其不小的难题,中国资本观察(www.zgzbgc.cn)也将会持续关注。

(文中图片部分来源于网络)

撰文|邓睿

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