房价近几年之内还会大幅度升涨吗?

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  • 来源:生财有书

最近,网上流传着房价在近几年之内会出现大幅升涨的传言。这个传言是基于二大因素:一是央行货币政策持续宽松,在连续降准之下,肯定有资金流向房地产业,房价上涨概率很大。二是房产有保值增值的功能,眼下国内通胀比较历害,各路资金还是会青睐于房地产市场投资的。

当然,也有专家认为,一二线城市房子买房需求较多,房价跌不下来。三四线城市由于户籍制度的放开,大量农村人口要进城,房价最终也很难下跌。目前,中国城镇化率已经58%,与发达国家的70至80%相差甚远,只要加以引导,农民进城成市民后,就有强大的购房需求,未来几年三四线房价还会出现大涨。

不过,我们认为,房价的未来几年内不会出现大涨,反而是下跌的概率很大:第一,房地产调控政策还在持续,各城市“分类调控,因城施策”也在进行当中,房价上涨的势头基本得到遏制。同时,中央政治局会议多次强调“房子是用来住人的,不是用来炒作的”。未来投机性需求撤退,房价将回归到居住属性。

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第二,全球经济下行压力加大,再加上贸易保护主义升温,国内经济增速放缓,而且还是我国为了提高经济增长的质量,刻意调低了经济增长速度。经济下行,企业也会裁员降薪,很多人对未来收入增长预期放慢。在国内经济持续下行,房地产风险加大的背景之下,指望未来几年房价大涨肯定是不可能的了。

第三,居民负债率已经达到美国金融危机的水平,继续加杠杆空间已经不大。资料显示,中国房地产占居民家庭总资产的77%,另有23%才是金融资产。而在美国房地产仅占居民家庭总资产的40%。同时,国内还有80%的城市家庭是有房贷的。显然,房价在经历了四年的上涨之后,已经居民家庭的购房需求更趋于饱和,房价已经上涨乏力了。

第四,现在不仅是三四线城市家庭,即使是一线城市很多家庭都拥有数套房产,而随着人口老龄化时代的到来,90后、00后人数要远远小于70后、80后,而且很多90后,父母传下来多套房产,也并不缺少房子居住,未来年轻人购房需求会越来越弱。一方面未来年轻人购房意愿低下,另一方面,市场购房需求趋于饱和。在这种情况下,未来几年内各内房价不会出现大涨,而是下跌。

未来几年房价是否还会大涨?各方为此争论不休。但是在我们看来,由于国内经济下行趋势明显,以及居民负债率已经有到极致,未来房地产难有继续大涨可能。同时,上至中央下至地方政府都在调控国内高房价,未来几年一二线城市房价缓慢下跌,逐步与当地居民收入挂钩。而三四线城市由于房价上涨过快,人口流出大于流入,部分中小城市房价出现大起大落也早在意料之中。

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