再见,房地产!内地即将抛弃香港模式,广州迈出了关键一步

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  • 来源:生财有书

日前,深圳住建部传来大消息。

据悉,深圳将加快公共住房建设,2020年底全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标,按照现在的进度,到时还可以超额完成目标。

计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

公共住房不仅要多,还要便宜,所以政府在价格上做了严格控制。

原关内地区罗湖、福田、南山、盐田的人才房、安居房最高售价低于5万元/平方米,原关外地区龙华、龙岗、宝安、坪山、光明的人才房、安居房售价普遍处于2-3万元/平方米,也就是说,人才房和安居房普遍为周边地区市场房价的5-6成;

这个操作突然让人很不解?

众所周知, 深圳这些年的土地供应、成交都是很低的,年度新房成交量一直在300万平米左右的历史低位徘徊。

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而2015年以来,深圳每年的净增人口都有50、60万之多。

深圳本身就是地少人多,所以深圳房价飞速上涨,市中心的房价可以与京沪比肩,都已经达到了每平米10万元的水平,因为深圳土地资源少,所以,郊区房价涨幅更快。

根据根据深圳市统计局公布的《2019年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》出炉,深圳市平均工资10276元。

也就是说,在深圳不吃不喝买一套房也至少要30年。

如此高的房价、地租、用人成本,就连华为、欧菲光这样大型企业纷纷搬离深圳。

这些企业都是都是纳税大户,更可怕的是,是人才的流失。

对于以科创和金融为核心的深圳来说,是致命的打击。

未来深圳要打造国家科学中心,要实现这个目标首先就是留住人才。

很显然,这个问题的根源在于房价高、地价高,造成人才买不起房,企业租不起的。

因此,深圳一定会在抢人和解决人才住房问题上下功夫。

现在中国人口红利逐步消退,老龄化加剧,后果有可能就是经济衰退,就像现在的日本,甚至还不如日本。

所以最近几年,中国一二三线城市都在抢人。

深圳贵为一线城市,抢人大战自然不甘落后。

留着人才最好的两个办法,第一,高薪吸引,其次,就是降低居住成本。

去年,深圳龙华区开出30万年薪招聘老师,一时引起网络热议。

拟招聘区教育局下属公办高中、初中、小学各学科在编教师约400人,年薪本科生26万+,研究生28万+,五险一金,全日制博士奖励20万,优秀毕业生奖励3-8万,优先申请人才住房、长租公寓;全年带薪休假165天+。

不难发现,深圳为了抢人、抢到一流人才真是下来血本。

土地方面,过去深圳市政府让利城中村,相当于市政府向民间让利10万亿元,容纳了1500万人,才有如今的深圳。

不仅如此,深圳也敢于开全国之先,告别“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准,统一地价管理体系,迈入“标定地价”单轨制。

今后将通过定期更新,确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平,使地价公开透明。

在地价管理上,将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则,全部整合到《深圳市地价测算规则》中,统一规划。

在测算规则中,深圳新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准。对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定,调整后的地价水平比现行水平相应下降;同时,在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下,进一步降低了其地价成本。

今年,深圳开始加大土地供给。

今年“6.24”史诗级土拍,深圳一次性卖了5块地,成交价224亿,当时土地管理部门就说,这只是深圳供地潮的开始。

如今半年后,深圳再次掀起供地潮。

10月23日至今,深圳又交易了6宗土地,值得注意的是,这6宗地全部采用“双限双竞”的办法出让,限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

目的就是控制住地价和房价上涨。

解局君认为,深圳是要趁现在市场平稳时,多增加点供地,未来如果市场预期形成共识,大规模入市,造成需求踩踏,到时候又是一轮房价反弹。

深圳对公共住房限价,基本上贴着周边二手房价格走,目的还是想向市场传达“稳房价”的信号。既不是刺激房价,也不是打压房价,而是稳房价,这与国家对楼市“稳字当头”的要求,是完全一致的。

由此可见,深圳为了抢人才、留住人才拿出了很大诚意,毕竟有恒产者有恒心嘛。

但是,很多人担心大量公共住房入市,是否会造成深圳楼市的长期横盘甚至下跌?

答案是不会。

首先,住房自有率低。深圳实际居住人口在2200万,住房自有率仅为34%,而按照保障房的供应规划,每年可以供应人才房+安居房+公租房约5.5万套,在这样大的人口基数和人口净流入下,商品房仍是稀缺品。

现在,安居房排队轮候家庭已超过13万,供求关系紧张,新建公住房和商品房加在一起都可以被市场轻松消化。

其次,申请条件又有一定的门槛。无论是安居房还是人才房,购买的硬性条件都是10年社保,这在短期内有效的分化了购房需求,从而规避房子的投资属性。

最后,是人才房和安居房的去投资化。

人才住房的“封闭流转”大大削弱了它的金融属性。人才住房在一定年限内实行封闭流转,通俗来讲,自购买人才房当日起,要持有至少15年才能获得完全产权,才能上市交易,如果在这15年期间,购房家庭从任何渠道拥有了自用住房,都要将人才房交给另一位符合条件的无房人才。同时,15年后想要获得完全产权,还要向政府缴纳增值收益才可以。

所以,公共住房面对的并不是在深圳有能力购房的人,而是那些本就买不起房的刚需用户。

和其他城市不同,深圳有城中村拥有超过600万套住房,可选择性地转化为保障房,未来深圳大多数城中村由“拆”变“治”,那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”,未来几年将纳入到了住房保障体系。

这样就大大减少了通过拆迁、或者棚改伺机抬高房价现象出现了。

解局君认为深圳的做法是非常值得期待的,因为这个有先列可循。

深圳在未来规划中逐步提升公共住房比例,这是典型的新加坡模式。

新加坡地少人多,经济发达。但是普通老百姓的居住情况却很乐观。

新加坡的高明之处在于其公共住房制度的定位则类似于面向普通民众的一般性住宅,其特点是面积适中,另外供应数量也较多,基本可以满足80%民众的居住需求。

因为,对于普通穷苦阶级和中层阶级均可以通过购买公共住房解决居住问题,所以就是市场上商品房价格再高,也就和大部分人没有关系。

与此形成鲜明对比的就是香港,情况和新加坡类似,但是很多人居住情况很差。

虽然香港也建公租房,但是比例少的可怜,只有三成而已。

而且香港公租房之定位低收入群体,而社会中层无法享受,所以说大部分百姓买房还是要通过负债购买,开发商也就吃定了这群刚需族,抬高房价。

根本的办法就是去金融属性,加大公租房建设、降低地价,这样房价就是得到有效控制。

深圳的自有住房率低,也是造成深圳高房价的重要原因。

因此,深圳未来要建设100万套公租房,根本逻辑在于降低土地成本,保证大部分刚需。

原来安居型商品房用地的售价是市场价格的6-7折,新政后将是市场价的3-4折,所以建成之后,房价自然是比商品房便宜很多。

只租不售的公共租赁住房租金则为同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

多年以来,楼市调控各种限制,限购、限价、限售降不了房价,因为市场需求旺盛,说白了,还是土地价格给抬高了。

如果要控制房价,最有效的办法就是地方政府让利民间,降低土地出售价格,大量供应廉价土地,房价自然能够止涨。

同时,这也可以改变政府对于土地的依赖,而政府减少卖地,开发商的日子自然也不会好过,对于整个中国经济转型也是有益无害的。

今年5月,上面就完善城镇住房保障体系,进一步规范发展公共住房作出部署。

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