一个消息传来,开发商担心的事情还是发生了!刚需买房不再难?

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  • 来源:生财有书

当下楼市,开发商最不愿见到的是什么?很多人认为是房地产调控持续加码,其实不然,房地产调控持续加码已经成为当下楼市最常见的政策,已经没有过分探讨的余地。面对房子难出售的局面,开发商最不愿意见到的,其实是房价“禁跌令”。

01.房价热度不再,开发商打折销售来临。

根据中国指数研究院11月份发布的最新房价数据来看,2019年10月,中国100个监测城市新建商品房平均房价为15073元/平米,环比9月份上涨大约0.15%,虽然仍然呈现出上涨态势,但是涨幅进一步收窄0.16个百分点,这已经是百城房价三个月持续收窄。在这100个城市中,10月份有62个城市房价环比呈现上涨态势,有32个城市房价环比下跌,有6个城市与上月涨跌基本持平。

曼谷市容在商业区附近的晚上时间

与房价走势平稳相对应的是另外几组数据,一方面从4月份以来,房地产市场的按揭贷款利率持续上浮至今,特别是从10月8日开始的央行房贷利率新政实施后,更多城市利率微涨,让楼市本来买房成本就增加的情况进一步加剧,刚需购房者也感受到了一定买房压力。

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另一方面,不管是央行还是各大城市地方银行,持续对房地产贷款政策收紧,在2019年的2次定向降准和普降准政策下,虽然释放了万亿现金,但是基本没有直接流向楼市的渠道,央行一再声明这些钱主要是针对中小企业资金需求,楼市盘活无望。购房者买房成本加大、开发商融资难之下,商品房销售并不理想,所以我们才见到了从8月份开始不少开发商相继掀起了打折促销潮,这么早就开始全员促销活动,这在近些年都是首次出现。

房地产其实是一个高周转、高负债的行业,一方面购房者需要运用银行按揭贷款买房、另一方面开发商需要银行贷款开发投资,当房子不易出售的时候,开发商自然面临着巨大的资金缺口。房子容易建造,但是面对难以出售的市场环境,打折、降价、促销似乎是必然的选择。“限制降价”让房企的这种念头打消了。

02. 楼市“新禁令”消息传来,开发商担心的一幕还是发生了。

何为禁跌令?这其实是房地产调控的手段之一,是房地产管理部门通过发布相关通知、公告等形式的文件,通过一定的方式约束房地产企业降价幅度的行为。在历史上,限跌令有多种表现形式,例如通过房地产协会出台的红头文件,让主要房企达成一致性意见,约定最低的降价区间。或者城市房管局发布《通知》,规定房企发着销售的最大底限。还有对于已经降价较大、超出一定幅度的房企进行约谈要求拉回房价水平等。

建筑起重机鸟瞰图

不管是哪一种禁止房价下跌的情形,都指向一个点:房价下跌不能超过一定的限度。至于这个降价限度是多少,每个时期都有不同的定义。不过根据《中国房地产报》近日发布的一则消息,马鞍山市房管局发布《关于做好商品房销售管理工作的通知》出台了2019年第一个全国新的“房价限跌令”。其中明确规定,商品房的实际出售价格,不能高于备案价格,但是降幅也不能低于备案价的10%。

对于开发商新房实际出售房价,做出了最高限制的同时,也做出了最低的限制。前者很好了解,对房价做出最高限制,这是一直以来房地产调控的初衷和目标之一。在我国的房地产发展史上,房价上涨是常态化表现形式,根据社科院数据显示,截止2018年末,中国房价收入比已经达到9.3:1,一线城市房价收入比远远不止这个水平,大都在1-20之间,远远超出了一般国际房价收入比平均水平。所以,限制房价过快上涨成为了调控的重要任务。

不过,禁跌令也是房地产调控的重要手段之一,目的是防范房价过快下跌,但是这也是当下开发商最担心的事情,面对商品房难以出售的局面,打折促销是最好的办法,如果不让房价下跌,这就让开发商显得极为尴尬了。

横滨市

03. 新禁令下,恭喜无房人,今后刚需买房不再难?

最后说说刚需该不该买房的问题,首先说下买房信心问题,我们就拿最近的一次房价变动来说,这一波房地产调控其实始于2016年底,当全国各大城市(包括三四线城市)的房价振臂高呼的时候,国家一声令下,房住不炒振聋发聩。各大城市纷纷加码调控政策,有的城市壮士断腕、有的城市冰封楼市,不过政策对于楼市的影响往往是通过信心传递的,虽然2016年-2017年政策在变严,但是楼市信心依然不减,所以我们看到了五花八门的买房套路:摇号、落户、人才大战等等。

到了2018年下半年,楼市中的买房信心一点点被政策磨平,从厦门开始曝出8折销售,于是这种沉淀已久的房价下跌潮蔓延开来,从沿海传递到内地。可以这么形容,从2018年10月到12月,整个楼市都弥漫在一片下跌气氛当中,就连人民日报也撰文《楼市不会进入冬天,而是有望迎来新的春天》以正视听,批评鼓吹房价下跌的声音。

很有效,随着个别城市再度开开放限购,从2019年2月开始,楼市再度回暖,金三银四到来之后,调控再度加码,于是2019年就被打上了“平稳”的烙印。4月-10月,不管是房地产开发投资还是房地产销售面积、房价、土拍市场等无不平平淡淡走过。楼市预期中,平稳成为了绝对性的存在。这个刚刚符合住建部“稳预期”的目标。

一方面开发商准备打折促销,另一方面“禁跌”,这是地方与调控大局的一个周旋,在这其中,其实利好的是刚需和无房人,应该看到房价有下跌的空间,但是跌幅不应该过大,未来房价应该会在确保房价平稳的基础上平稳涨跌,所以无房人可以择机而动、趁着打折契机及时入手,说不定能买到物美价廉的好房子。

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