楼市预警:二十年后,中国有超1亿套房子要拆掉

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  • 来源:生财有书

前几天,有媒体写了一篇文章,文章中介绍说有楼市专家预测未来十年中国很多房子要拆掉,所以,叫大家买房要趁早。我想,明知房子要拆还去买,不外乎想当一个拆二代嘛。因为,这些年楼市发展过程中,老旧小区改造之时,原本不值钱的老破旧房子由于土地带来的溢价补偿很多,很多城区周边的原住民就因为房屋拆迁成为了富豪。

有这种通过拆迁致富的想法可以理解,以后能不能实现可就不知道了。

不过,今天,我们来理性分析一下,未来20年是否会有大量的房子拆迁。究竟有多少?

房屋拆掉有三种情况,一是老破旧小区由于居住品质提档升级的需要,在统一规划之下进行改造,就是前几年搞得火热的棚改,这是房子拆掉的主要原因。二是公共设施建设需要,对部分房屋进行拆除。三是房屋空置且质量出现问题,有了明显的居住安全或治安隐患,不得不拆除。由于棚改的高峰期已经过去,公共设施带来的拆迁并不大。所以,以后会拆掉的房子更多的是无人居住后,因年久失修而出现质量隐患的房屋。所以,我们基于这个思路来简单的分析一下会有多少房子会被拆掉。

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我们知道,房子正在由金融属性转为基本的居住属性,也就是说房子的功能就是用来居住的。有人住,房子的各项维护就到位,其保质期就长。反之,如果房子没人居住,又缺少保养,那么提前破掉的就多。所以,我们从人口总量与房屋总量的匹配来分析房子会有多少被拆掉。根据甘犁教授提供的数据,2017年城镇户均住房已达到1.18套。2018年,全国商品住宅销售面积147929万平方米,按90平米每套测算,去年成交1643万套。如果按照经济学家任泽平的测算,成交量降低30%后稳定下来,则以后每年新建房子为1150万套。从今年开始算,20年后新房空置数量会超过2.3亿套。根据经济发展情况,棚改可能在各个城市还会继续,我们按现有的规模300万套为基础,再改10年计算,也就拆掉3000万套。还会空置超过2亿套。

有人就会说,人口多了,房子的需求就会增多。所以,我们来分析一下人口的变化。根据中国社会科学院发布的最新《人口与劳动绿皮书》数据,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,如果总和生育率一直保持在1.6的水平,人口负增长将在2027年出现。根据国家统计局公布的数据,2018年中国人口出生率为1.094,远低于1.6的水平。也就是说,人口负增长再度提前。我们预估今年可能就是人口负增长的开始。即使以后出台更多的二胎或三胎政策,人口总规模估计再也不会超过今年的水平了。

所以,20年后,房子会有2亿套空置,人口没有增长反而在减少。那么多余的房子因年久失修就会被拆掉。同时,因为现代人生活品质提升的需要,居住房屋的功能也更加多样化。例如,上班期间在公司附近住小户型,周末住远一点的大户型高楼社区。我们粗略估计,这种可能最高会有50%占比吧。那么,最终还有1亿套房子会被拆掉。当然,首先折除的便是那是时间早、质量差的房屋。由于不是拆了重建,可能也就没有补偿一说了。

综合来看,我们认为,20年后,可能会有1亿套房子因无人居住而被拆掉。在此作为预警同时与大家商榷。

难道,20年后,最赚钱的公司不是现在的房地产开发公司,而是房屋拆迁公司了吗?

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