以前买房赚“快钱”,10年后,购房者只赚“四类资产”的“慢钱”

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  • 来源:生财有书

从上世纪90年代至今,不管是农村自建的瓦房、平房,还是城市里的筒子楼、宿舍,抑或是这些年流行的高楼大厦,房子的本质并没有变。

表面上看,都是一堆钢筋水泥,无论是小县城里的独栋别墅,还是大城市狭窄的一居室,建筑的方法和材质没什么区别,本质上是房子背后附加的教育、医疗、就业等属性。

正因为房子附加的属性越来越多,这些年,住房也早早远离了“居住”的属性,成了不折不扣的“投机品”。

数据显示,过去10多年,我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动,但每年销售的商品住宅面积,却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。

根据上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》,最低的几个城市是:厦门(1.2%)、青岛(1.4%)、福州(1.5%)、深圳(1.6%)和石家庄(1.7%)。也就是说,在厦门、青岛这些城市出租商铺,需要70年甚至80年才能回本。

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一边是持续攀升的销售面积,另一边是只能靠升值预期赚的“快钱”,这是人们已经习惯炒房模式。

然而,在房产流动性日益下降的前提下,展望未来十年,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,“过去赚涨价的快钱,未来只能赚四类资产增长的慢钱”。

第一,“快钱”很难再赚到了。

梁中华以日本房地产市场为例,在上世纪也出现过类似的情况,在地产估值崩掉以后,利率水平一路下行。我们过去赚的是资产涨价的资本利得,快钱居多。未来随着房价的止涨甚至回落,地方融资监管趋严,刚性兑付预期的逐步打破,快钱越来越难赚。

什么意思呢?过去这些年以来,只有房产升值之后的变现才能赚钱,而且赚的非常快,动辄就是翻倍,这叫“资本利得”。

举个例子,过去十多年,房地产企业通过拿地、建房,再销售给居民,赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上,如果能够承受8%的资金成本,说明项目的收益要远比这个高。

因为房价涨的快,涨的猛,所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期,所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱,只会赚钱。

但是,随着房价步入“稳中有降”的趋势,谁也不敢保证盖房、买房、卖房能够铁定赚钱,相反,亏钱的概率倒是越来越高了,曾经的“刚兑”预期直接被打破,赚“快钱”就成了历史。

第二,只能赚“四类资产”增长的“慢钱”。

房子是过去这些年升值最快的资产,但是在专家看来,未来十年,却只能从“四类资产”中寻找机会,其中包括“国债、国开债、高等级信用债、以及能够提供稳定收益的类债券大类资产”。

这几类资产有共同的特点:具有长期投资价值,风险低,长期收益稳定,但收益率肯定会降低,这是我们不得不接受的事实。

这也是“慢钱”最典型的特征,放在以往,随便买套房子,不管是在京沪深还是在偏远小县城,短短几年就能赚50%以上,翻倍也不新鲜,在未来,买房既要小心房价下跌的风险,又要支出物业费、水电暖气、房产税乃至空置税的巨大成本,还有利率上浮的成本,很多中小城市以及发布限售措施的城市,还要面临“无人接盘”的尴尬局面。

对购房者来说,应当适应这两种“常态”。

首先,房子回归了“居住”的本质。

以前买房既是身份和地位的外在虚荣表现,又是投资和资产升值的必备途径,房子承载的东西太多,以后的房子,只是提供了一个住所,无关身份、地位、财富,只有适合与不适合,“如人饮水,冷暖自知”,需要了就买,不需要了就放弃。

在大城市中挤着几十平米的蜗居,不见得比农村小楼高贵多少,只是生活方式的不同而已,好比人们对于汽车的消费理念,以前买车比较的是品牌和配置,以后买车只是一个代步工具。

其次,适应买房不再赚钱的趋势。

专家提到的四种资产,都与“债券”有关,也就是说,以后只能靠固定收益的资产缓慢赚钱,现金流比固定资产更重要,以往买房一夜暴富的案例将不复存在。

对于未来的楼市,笔者一直有个判断,以后买房就像喝白开水一样,既是生活中的必需品,同时又令人感到平淡、无味、浅尝辄止,房产的流动性日益下降,房企和购房者会变得越来越理性,量力而行、量入为出,这些务实的理念会越来越深入人心。

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