日本房产泡沫后,房地产还值得投资吗?

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  • 来源:生财有书

一、日本房产泡沫及其影响

1964年东京奥运会,促进了日本经济的发展,日本经济进入蓬勃发展的时期,尤其是房地产行业,日本民间住宅建设总数比1954年增加了约70%,且数量和价格一齐攀升,并持续发展,日本甚至一跃成为世界经济最发达的国家之一。

日本房产泡沫爆发前——世界前十名的商业银行有6家是日本银行,日本是公认最有钱的两个国家之一,房地产业十分景气,东京成为世界房价最高的城市。1985年,广场协议签订,日元开始快速升值,房地产价格更是一路飙升。到1990年初,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格(美国的面积是东京的1.5万倍)。

1991年,日本房地产泡沫破裂,房价断崖式下跌,造成历史上最大的房地产泡沫之一。

日本房产泡沫爆发后——国民收入缩水15%左右,房地产行业开始衰退,三井三菱两大财阀大规模救市,7大银行由于破产危机整合成了三大银行并且投资热度迅速衰退、保险业兴起同时证劵市场持续低谷,国际地位迅速下滑。1990年后,日本陷入“失去的二十年”,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

展开剩余67%

时隔20年,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例,2017年东京及周边地区一套新建住宅均价5921万日元(约RMB342.49万元),均价约4、5万元,还没回到历史最高水平。与中国对比,这一价格不算高。而且如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

二、日本的房地产还值不值得投资

众所周知,日本是亚洲最大的房地产投资市场,在世界上仅次于美国,占到世界房地产投资的10%。

日本房产泡沫之后,现阶段,日本的房地产价格处于上升期,日本的房地产价格随着经济的变动而波动。2015年4月和10月分别突破2万点。股市是经济的晴雨表(中国除外),任何一个西方国家美国和日本,包括香港股市是直接与实体经济挂钩的。自2008年以后日本的经济一直处于上升期。从实体经济复苏(很多海外日企都陆续搬回日本本部),股市也折射了经济的稳定增长,社会的就业率提高(需要租房),都说明了日本的房地产还会继续攀升。

投资日本房产的优势如下:

1. 日元作为避险货币还会继续持高位,而且房地产作为固定资产,保值升值的可能性比较大。

2. 日本的奥运机遇和博彩行业。申奥的成功让东京再次复兴,目前东京各地都可以看到大型基建正在如火如荼的施工当中。老区、旧区的翻新重建计划等基建扩张,也是让沉寂多年的房地产市场火热起来的契机,2020年奥运会必将极大的促进日本房地产行业的再次发展;而且,未来大阪新赌场的建立与运营也将极大程度促进日本经济的发展。

3. 日本治安是全世界最有保障的,以及非常看重契约精神,投资房产之后,不用担心租金拖欠行为,回报率有保证。

4. 日本因为总面积远低于美国和中国,自古以来的中心城市都比较稳定。经济区、政治区、工业区的变迁几率不大。所以几乎不会出现因为经济区、工业区变化等问题导致房价的大幅波动的问题。

5. 日本二手房市场相对透明,日本投资二手房不必担心房产价格被中介抬价,买的安心,而且很多中介都可以托管房产,打理无忧。

6. 日本房子的质量最好,哪怕是老房子,看起来也很新,因为维护的好。很多楼都有电梯,方便大家出行,人性化。欧洲很多老房子是没有电梯的。比如德国的杜塞尔多夫,全城几乎找不到有电梯的楼。因为30年没有新造的房子,也没做电梯等配置意识。

综上,日本房产有稳定上升的潜力,配置日本高品质房产,稳定的房租收入以及稳定上升的房产价值,能够更好的抵御通货膨胀和人民币贬值。

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