房价这么高,为什么租金却高不起来?

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  • 来源:生财有书

房价反映金融杠杆,房租反映真实收入。

租金反应的是现下的收入水平,房价反应的是对未来的收入水平的预期。

在国外租售比低,是因为国外已经走过了经济高速增长的阶段,预期未来的收入增长率接近于零,欧洲经济增长率近十年在1%左右,这种增长水平对应的租售比是25年的话,极端的情况下,如果预期未来收入非但不增长反而下跌的话,租售比会更低的离谱,跌破25年。

如果预期未来收入增长水平在10%,10年后收入是今年的1.1^10=2.6倍,相应10年后租金也会增长到接近2.6倍,一个原本租售比70年的房子,相应的租售比就是70/2.6=27年,是不是很接近25年了?如果10%的增长率能保持20年,那么20年后的收入是当今的1.1^20=6.7倍,那么预期20年后的租售比是70/6.7=10.5年,是不是真香?如果10%的增长率能保持30年呢?

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所以租售比高并不等于一定不合理,而在于背后是否有一个高的经济增长率,收入增长率来作为支撑,一个以未来20年年增长率高达10%预期的房价,如果实际增长率只有5%,租金增长跟不上来,那么租售比就是虚高的,将会以房价下跌来完成租售比的回归。

以前中国GDP增长率高达10%,名义GDP增长率高达15%,现在中国GDP增长率6.4%,名义增长率8%略多,与房价实际相关是名义增长率。随着中国经济体量的越来越大,可以预见的未来增长率是长期向下的,但未来10年甚至20年的增长率应该也是要比欧洲要乐观的多,不至于跌到1%的水平,所以租售比比欧洲高是正常的,但高多少合理这就要看中国未来的经济增长率实际能达到多少了,实际能达到多少,这个是一个非常值钱的投资研究。

是的,中国房租太低了!

听完这话,估计一堆租房朋友会怒火中烧,拎刀在砍我的路上。先冷静一下,先别急着砍。

看完再砍不迟。

今天说说为啥中国房价高,房租却明高实低,里面蕴含着什么样的逻辑真相呢。

1.两大流派的拉锯战

中国买房投资主要有两个主要流派。

资本增值派,买房后在家躺着,坐等涨价。

租金回报派,买房后靠租金回报获取收益。

资本增值派,赌的是房价会涨,要的是增值收益,这需要极为精准专业的眼光和把握趋势的能力,现在这个情况下,选不好要倒贴银行钱,风险大。

相比之下,租金回报派就安全多了,只要租金高于银行贷款利率,每个月就有租金这个固定的现金流,等于被动收入,能够产生现金储备,能做到真正的以租养贷,可以对冲外部货币利率,还能白得一套房。

最重要的,还是安全。

2.租售比

房子租金数据,可以直观衡量投资地段的经济,商业和人群的综合情况。

房价会有水分有泡沫,但租金很难出现泡沫,这是纯市场驱动的价格。

所以,要衡量项目值不值得去投资,租售比就是项很重要的参数。

通过租售比,你能够估算投资项目价格是否合理,是否有风险,房子未来是否保值!

那,什么叫租售比。

是每平方米的月租金÷每平方米的房价=月租金÷总房价

租售比值越高,说明租金回报率高,买房回本期限就越短,投资价值就越高。

相反租售比低,说明投资回收的周期长,投资价值就得掂量一下。

3.全球租售比

全球范围,是用租售比来衡量房地产是否有泡沫。

一般来说,比值在200到300之间,靠房租16-25年回本,是合理的。

低于150,说明租金回报高,投资升值潜力大,房产未来保值!

超过300,说明资产收益回报率低,租金抵不住银行贷款利息,要倒贴钱,房价泡沫程度高,有破裂风险。

比如,东南亚的平均租金回报,都在6--8%之间。

中国租售比在中国有两个笑话:

1.炒股靠分红赚钱。

2.买房靠房租赚钱。

在中国,大城市房价都赶英超美了,但租售比却低到离谱。

你花500万买套100平米的房,月租5千,租售比就是1:1000也就是说房租出去1000个月才能回本,1000个月是83年。

根据中国房价行情网的数据,中国租售比最低城市是厦门,只有1:1100,买房要1100个月才能回本!

看看北京和上海的房子均价,实际还是建筑面积,使用面积还要再缩水2成-4成。

也就是说,你花几百万上千万,在北上广买一套房的租金,跑不赢银行贷款,你还要倒贴物业等费用,你要出租80年甚至上百年才有可能回本。

而且问题来了,中国房子产权,可是才70年,很多时候,你拿到手的房,可能才60多年。

这笔账,怎么算。

中国租售比为什么低?

1.买租割裂

首先,要明白的是楼市是二级市场,租房是三级市场。买房的和租房的是两个不同群体。

中国的租房市场和买房市场是割裂的。

房价是富人投资性需求,并不是市场化行为,房价取决于投资层面,由社会顶层资本掌控,取决于资金,信贷,杠杆,是地方银行炒房团共同发力的结果。

房租则是市场刚需,体现的是地区经济的真实水平、工资水平和房子的真实价值。反映了市场租房群体的总体购买力,租金取决于消费层面,由市场决定。

大城市的房子,面对的是全国各地的富裕投资阶层的购买力,但是租金水平,确是当地刚需生活的实际购买力。

比如,你在一个平均工资只有五千的地段买房,然后房租你想租给刚需五千?那是妄想。

所以,房子被炒作后估值不断上升,但是房租是真实的,跟不上房价速度,租金和房价不对称。二者差距拉开,租售比上升、地段内的年租金收益率就下降。

现在,回到开头说的,中国房租低的问题。

这里的低不是说中国房租真的低,而是房租和房价的对比,是低。

所以,中国如果想达到国外动辄4%以上的租售比,房租至少要要翻3倍,中国的刚需每个月工资根本付不起,中国大城市会直接空城,没人服务,富人再有钱也待不下去!

2.租房市场不健全

中国刚需的房租的压力,很重。 大部分二线城市人均收入三千多,房租均价一千多两千,一线城市人均均收入六千,房租两千多三千。在大城市,租金收入会达到月人均收入的一半,甚至更多。

严重影响到生活质量。

中国租房者属于弱势群体,尊严和权益得不到保障,谁都能过来踩一下。

租房市场很不健全,租房环境恶劣,甲醛房,隔断房等问题不断,更不用说爆仓企业和黑中介、烂房东了。

前一段的北京房租上涨,不是房租真的上涨,是二房东囤房所致。

二房东就是一些租房中介公司,把自己包装成互联网概念公司,花高价收罗房源,让租赁市场囤积垄断,为的是提高融资估值,从一级市场融资,最后上市圈钱,去二级市场套现。导致房租暴涨。

群魔乱舞,各用其招,吸干刚需的血。

所以,为了仅存的尊严,中国人是能不租房,就不租房,有1%的可能,必定掏空钱包借一圈钱,去买房成为房奴。

推升了房价上升,房租却很难正常的涨上去,租售比会变小。

3.户籍

中国大城市,集中了优质的政治商业医疗教育资源。

大城市的房价之所以高,更多的是户口的溢价和城市资源。

房价300万的房,纯的居住价值可能就占100万,户口价值占100万,城市资源价值占100万。

外地人拼尽全力,买了大城市的房,获得大城市户口,等于得到了孩子上学医疗就业的船票。

但是,租房者却享受不到这些价值红利!

说好的租售同权又限制太多,现阶段来说,很难达到真正的同权。

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