房地产商融资越来越难,利率也是不断攀升,这可咋办?

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  • 来源:生财有书
就在最近的一段时间,我们大家所熟悉的房地产这个大市场啊,已经变得非常不好过了,万科这个时候喊出活下去的口号,中原呢提出了排队等死的判断,这就是整个目前房地产市场似乎都已经是寒冬来临,互联网数据显示房地产企业的融资成本已经升到了2017年以来的最高位,还钱的压力不断增加的地产商到底该如何活下去?

一、地产商企业的融资难

2018年房地产企业的融资环境越来越收紧,房地产企业境外发债不得投资境内外地产项目、只能补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求房地产商提交资金用途承诺”。

据不完全统计,2018年1-9月典型85家地产商融资总额8287亿元,比去年同比减少11%,主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加上发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响,则房地产企业融资总额8136亿元,同比减少3%。在大环境收紧的影响下,多数房地产企业融资受限,使得融资少,43%的房地产企业融资额同比减少,比上半年减少的企业进一步扩大。

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从单月表现来看,2018年春节以来房地产商的各月平均融资成本,基本都较上年同期有增加,17年6月恒大和佳兆业发行成本相对较高的老换新,境外优先票据拉高了基数。7月整体融资成本受结构的影响下滑至5.76%,9月再次反弹至6.91%,已经达到2018下半年以来最高值,房地产商融资成本的增加,预计将进一步限制融资规模的增长。

从房地产商可比较数据来看,2018年9月83%的企业债券发行成本,比较2017年全年有所增加。就在2018年中报季的时候,很多家房地产商表示融资成本到2018年12月底时还将会上升。

我们可以看到通过这些数据,我们再结合今年6月份,互联网曝出的商业银行,已经不再向中小型地产商提供贷款,地产商融资已经出现了问题,2016年房地产市场最火的时候,发债平均成本在4%-5%的水平,有些房地产企业可低至4%以下。到了2017年地产商融资成本提升至5%以上,中小房地产商则提升至7%-9%。即使是海外融资其融资成本也因为美联储不断加息而快速扩大着。

可以说,房地产企业的融资难困局已经形成了。

二、融资难加剧房地产企业怎么活下去?

面对着地产商的融资难题,让我想起吴晓波先生在《激荡十年,水大鱼大》书中所描述的08年中国地产商的融资难题,08年面对着全世界突如其来的金融危机,当时地产商面对的难题正如当下,在吴晓波的论述中,在当时房地产企业的代表恒大集团面临着巨大的投融资难题,甚至谋求香港上市,连公告都发了,但在最后时刻功亏一篑,原因是“国际本市场现时波动不定及市场情况不明朗”。在这段时间内,至少有四家国内房地产公司上市申请遭到了联交所拒绝。

为了输血自救,许家印像疯了一样在香港和深圳到处找人借钱,但吃到的都是闭门羹。9月,恒大在全国11个城市推出13个项目,开盘即打85折,试图迅速回笼资金。有媒体称当时的恒大,负债率已经高达97%了。

在投资学上有一句经典的名言:历史终将重演,只是换了不同的马甲。当我们再次碰到这样的历史的时候,我们就会发现,当下和过去虽然非常相像,但是绝没到最坏的时候,现阶段,房地产市场已经呈现出明显的二八分化的趋势,房地产活下去似乎也逐渐有了方向:

一是二八分化下大鱼吃小鱼即将开始。当房地产市场发展到这样的时刻,房地产企业比拼的就是家底了,而且资本市场有个明显特征这就是只会锦上添花一定不会雪中送炭,所以现阶段对于小型房企来说可谓是冬天,但是对于大型房企却不一定。TOP10房企融资额为1655亿元,同比减少27%,若是剔除中国恒大的影响,其余TOP10房企的融资额同比增长14.4%,在融资收紧的情况还是有充足的融资实力,并且商业银行也都主动将资金贷给大型房企,所以这个时候只要房地产企业不激进,那么保证足够维持运营的资金还是不难的。而中小型房企则必然会面对更加严重的市场压力,最终留给他们的路,要不被市场所淘汰清盘退出,要不被大企业吞并,房地产市场未来一定会是大企业的天下。

二是中型房企突击上市。面对着融资难的难题,中型房地产企业所采用的措施则是突击上市,放弃了上市难度较大的国内A股市场,通过港股市场等海外市场突击上市,从而获得生存必须的资金,再加上上市之后企业市场估值比较容易确定,股票也可以通过质押的方式进行融资,所以我们看到,10月11日美的置业于港交所上市,仅最近一个月内,就有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国在香港联交所披露招股书,预计年内将会有8家房地产企业香港上市。

三是楼盘选择打折销售。当然,除了兼并、上市之外,很多房地产公司也开始了打折促销的浪潮,恒大在各地楼盘纷纷打出了89折销售抢跑的信号,碧桂园在多地选择了降价,万科在厦门也是选择了简化住宅装修促销出售的玩法,既然房地产顶尖企业都开始全面降价销售了,降价也就成为了房地产市场的大选择。与其在干耗房价,不如选择降价销售来赶快回笼资金,只是这条资金回笼道路恐怕并不平坦,在“房住不炒”大政策的影响之下,各家商业银行对于房贷的放款速度也在不断下降,那么房地产企业即使降价也不一定在短时间内能回笼资金。

根据 Wind 资讯统计结果显示,房企债券明后年将迎来兑付高峰,2018 年地产债到期规模将在 1280 亿元左右,而现在在巨额债务的压力之下,谁会是第一家被债务压倒的房企,也许市场也都在等着。但是无论是谁,房地产市场发展的逻辑已经改变,只有学会“赚慢钱”、学会确保资金链稳定的房企才有可能最终活下去。

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